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Absorción supera 150 mil m² con vacancia mínima y presión en rentas en el Sureste, reporta Spot2.mx
Gigantes como Amazon y Mercado Libre están impulsando el desarrollo acelerado de proyectos Built-to-Suit (BTS) y naves de alta rotación en la entidad.
Por: Redacción
Cuidad de México, 29 de abril de 2026.- El mapa industrial de México empezó a moverse hacia el sur, pero no por estrategia, sino por límite. La presión en energía, agua y costos en el norte y el Bajío abrió espacio a nuevas regiones, y Yucatán ya aparece en decisiones reales de inversión. El siguiente paso, sin embargo, dependerá de la infraestructura energética que hoy comienza a desplegarse.
De acuerdo con Spot2.mx, el mercado industrial del Sureste ha cambiado de escala en cinco años. Las rentas pasaron de 3.60 a hasta 7.50 dólares por metro cuadrado mensual para naves clase A, mientras el inventario —que en 2020 era menor a 800,000 m²— hoy alcanza cerca de 980,000 m², con niveles de vacancia de apenas 3% a 4% y una absorción superior a 150,000 m² en 2025. Es un mercado que dejó de ser marginal y empieza a mostrar señales de institucionalización.
Mientras el norte y el Bajío enfrentan presiones en energía y agua, el sureste gana viabilidad operativa con mayor disponibilidad de recursos, seguridad y nueva infraestructura logística, como el Tren Maya y el Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec. Aunque su escala aún es menor frente a los principales mercados industriales del país, su crecimiento es más acelerado y empieza a posicionarse como alternativa para empresas que buscan relocalizar operaciones o evitar cuellos de botella en el centro y norte.
“Esta tarifa y crecimiento sostenido refleja no solo la escasez de metros cuadrados listos para ocupar, sino también la sofisticación técnica y operativa de los nuevos inventarios que se están entregando en el estado. La demanda activa también marca el tono: logística, e-commerce y manufactura ligera”, señala Vianey Macías, Head de Market Research en Spot2.mx.
En Mérida, ese movimiento ya se traduce en nuevos parques industriales, proyectos Build-to-Suit y ocupación acelerada de inventario especulativo. Empresas como Amazon y Mercado Libre han impulsado operaciones de última milla y centros de distribución regional, aprovechando la seguridad del estado y su ubicación como puerta de entrada al sureste.
La infraestructura acompaña, al menos en la primera etapa. La modernización del puerto de Progreso y el despliegue del Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec buscan posicionar a la región como una salida más directa hacia la costa este de Estados Unidos y como alternativa logística frente a las disrupciones del Canal de Panamá, permitiendo reducciones significativas en los tiempos de traslado de contenedores, al evitar los cuellos de botella de aduanas tradicionales como Laredo y abriendo una conexión marítima directa hacia mercados de exportación.
El cambio también es financiero. El capital ya no apuesta solo a la plusvalía de la tierra, sino al rendimiento operativo del activo, medido en tasas de capitalización (Cap Rate) en dólares. Es una señal de madurez, pero también de expectativa: entrar hoy para capturar flujo en un mercado con baja vacancia y demanda creciente.
Actualmente, Yucatán ya cuenta con casi 980 mil m2 de inventario industrial. La proyección de crecimiento para esta entidad en naves industriales para los próximos tres a cinco años es un mercado que se dirige hacia una fase de madurez, alta especialización y crecimiento acelerado ante una reconfiguración de la oferta bajo tres tendencias clave.
La primera de ellas es la transición al Build-to-Suit, pues ante la casi nula disponibilidad de espacios especulativos de gran formato, las operaciones de mayor escala dependerán inevitablemente de proyectos desarrollados a la medida, con especificaciones técnicas definidas por el usuario final desde el origen.
La segunda tendencia, es la obsolescencia de naves Clase B, esto porque con la llegada de corporativos transnacionales y el estándar de las empresas que se relocalizan en esta entidad elevarán las exigencias del mercado.
De ese modo, los inquilinos dejarán de evaluar una nave únicamente por su precio de renta para exigir rentabilidad basada en productividad por metro cuadrado, seguridad operativa y eficiencia energética, desplazando a las instalaciones que no se modernicen. Mientras que, la tercera tendencia es que Yucatán se consolidará como Hub Regional, dado que dejará de ser percibido como un mercado emergente o alternativo para establecerse como el nodo industrial primario del sureste mexicano, compitiendo directamente por captar la inversión que históricamente se dirigía por defecto hacia el norte del país.
“Por ello, el producto con mayor demanda son las naves especulativas Clase A en parques consolidados. A medida que la disponibilidad se reduce, el mercado migra progresivamente hacia esquemas Built-to-Suit. El mercado deja de competir solo por precio y empieza a hacerlo por eficiencia operativa. El siguiente salto no depende de la demanda, sino de la capacidad instalada”, detalla Macías
Spot2.mx también ha identificado que algunos de los principales aspectos que pueden detonar la inversión en la entidad, y que responden a las exigencias actuales de las firmas globales que están llegando
Uno de ellos es la disponibilidad hídrica. La Península cuenta con recursos que hoy escasean en otros mercados industriales, al poseer los mantos acuíferos necesarios para atraer a la industria pesada y tecnológica, incluyendo semiconductores y centros de datos, convirtiéndose en un activo estratégico diferenciador frente a otras regiones del país.
La saturación, la escasez hídrica y los altos costos operativos de los mercados del norte y el Bajío, aprovechando los incentivos locales y el acceso marítimo que ofrece el estado puede ser decisiva. En la península, la infraestructura energética —particularmente el acceso a gas natural— comienza a alinearse después de años de rezago. Proyectos en curso buscan ampliar la capacidad de generación y transporte, lo que abre la puerta a operaciones industriales más complejas.
En ese contexto, la energía deja de ser una restricción histórica y empieza a perfilarse como el habilitador del siguiente ciclo de crecimiento.
A esto se suman incentivos fiscales en los Polos de Desarrollo, que incluyen reducciones temporales de ISR, facilidades en IVA y esquemas de deducción acelerada, mejorando la viabilidad financiera de nuevos proyectos. Con ese respaldo, Yucatán empieza a dejar de ser una apuesta emergente para convertirse en una decisión estratégica. La demanda ya está validada; el reto ahora será que la infraestructura —particularmente energética— logre acompañar el siguiente ciclo de crecimiento.
